Der Erwerb einer Gewerbeimmobilie stellt für Unternehmen und Bestandshalter eine bedeutende Kapitalinvestition dar. Ob Produktionsstandort, Bürogebäude oder Logistikhalle: Die wirtschaftliche Tragfähigkeit des Investments hängt maßgeblich davon ab, ob die rechtlichen Rahmenbedingungen der Liegenschaft den Erwartungen des Käufers entsprechen. Im gewerblichen Grundstückskaufvertragsrecht gilt der Grundsatz, dass die Haftung des Verkäufers für Sach- und Rechtsmängel weitgehend abbedungen wird. Was der Käufer vor der Beurkundung nicht gewissenhaft prüft, geht nach dem Nutzen-Lasten-Wechsel regelmäßig zu seinen Lasten.

Diese Mandanteninformation fasst zusammen, welche Register und Vertragsunterlagen vor dem Kauf systematisch analysiert werden sollten, welche Risiken in der Praxis typischerweise auftreten und wie Erwerber den Ankaufsprozess sachgerecht vorbereiten.

Prüfung des Grundbuchs und dinglicher Lasten

Der Ausgangspunkt jeder Immobilienprüfung ist der aktuelle Grundbuchauszug einschließlich aller Anlagen und Urkunden, auf die Bezug genommen wird. Während Abteilung I über die Eigentumsverhältnisse Auskunft gibt, finden sich in Abteilung II die dinglichen Belastungen und Beschränkungen. Hierzu zählen Dienstbarkeiten wie Wegerechte, Leitungsrechte für Versorgungsunternehmen oder Wohnungs- und Nießbrauchrechte.

Besondere Aufmerksamkeit verlangen Vorkaufsrechte und Reallasten. Ein im Grundbuch eingetragenes dingliches Vorkaufsrecht Dritter kann den Vollzug des Erwerbs blockieren oder erheblich verzögern. Der Käufer muss daher vorab klären, ob Vorkaufsrechte wirksam ausgeübt werden können oder Verzichtserklärungen der Berechtigten beigebracht werden müssen.

In Abteilung III des Grundbuchs sind Grundschulden und Hypotheken verzeichnet. Hier ist im Kaufvertrag festzulegen, dass die Liegenschaft lastenfrei übertragen wird und der Notar die Löschungsunterlagen der finanzierenden Banken vor Kaufpreisauszahlung treuhänderisch anfordert.

Baurecht, Baulasten und Erschließung

Das Grundbuch allein vermittelt jedoch kein vollständiges Bild über die Bebaubarkeit und Nutzbarkeit des Grundstücks. Von zentraler Bedeutung ist die Einsicht in das Baulastenverzeichnis der zuständigen Baurechtsbehörde. Dieses Verzeichnis existiert in den meisten Bundesländern, wird jedoch beispielsweise in Bayern nicht geführt. Baulasten begründen öffentlich-rechtliche Verpflichtungen des Grundstückseigentümers, etwa Abstandsflächenübernahmen zugunsten von Nachbargrundstücken oder Verpflichtungen zur Bereitstellung von Stellplätzen.

Ebenso sorgfältig muss geprüft werden, ob für den bestehenden Gebäudekomplex alle erforderlichen Baugenehmigungen und Nutzungsänderungsgenehmigungen vorliegen. Fehlen Genehmigungen für nachträgliche bauliche Erweiterungen oder Umnutzungen, drohen behördliche Nutzungsuntersagungen oder kostspielige Nachbesserungsauflagen.

Flankierend empfiehlt sich die Prüfung des Altlastenkatasters der Kommune, um historische Bodenkontaminationen und schädliche Bodenveränderungen frühzeitig zu erkennen.

Diese Zahlen beschreiben typische zeitliche und organisatorische Abläufe einer Due-Diligence-Prüfung beim Erwerb mittelständischer Gewerbeliegenschaften. Die Prüfungstiefe richtet sich nach dem Alter und der Vornutzung des Objekts.

Analyse bestehender Miet- und Pachtverhältnisse

Wird eine Liegenschaft ganz oder teilweise vermietet erworben, tritt der Erwerber nach dem gesetzlichen Grundsatz „Kauf bricht nicht Miete“ automatisch in alle bestehenden Mietverhältnisse ein. Der Käufer übernimmt damit nicht nur die Rechte auf die Mieteinnahmen, sondern auch sämtliche Vermieterpflichten.

Die Mietverträge müssen sorgfältig auf die Einhaltung der gesetzlichen Formvorschriften überprüft werden. Für Neuverträge ab dem 1. Januar 2025 genügt im Gewerberaummietrecht infolge des Bürokratieentlastungsgesetzes IV die Textform nach § 578 BGB. Bei Altverträgen kann dagegen weiterhin die strengere Schriftform maßgeblich sein. Liegen Formfehler vor, gilt der Mietvertrag als auf unbestimmte Zeit geschlossen. Dies ermöglicht es einer Partei, das Mietverhältnis vorzeitig mit der gesetzlichen Frist von sechs Monaten zu kündigen, was die kalkulierte Mietrendite gefährden kann.

Mietsicherheiten und Betriebskosten

Zudem muss im Kaufvertrag geregelt werden, wie Mietsicherheiten und Kautionen auf den Erwerber übertragen werden. Wurden Kautionen als Bankbürgschaften gestellt, müssen entsprechende Nachträge mit den Mietern vereinbart werden.

Auch die Abrechnung der Betriebskosten für das laufende Kalenderjahr muss zeitlich genau abgegrenzt werden, damit Nachzahlungsansprüche und Abrechnungspflichten sauber aufgeteilt sind.

Gestaltung des notariellen Kaufvertrags

Die Ergebnisse der Vorprüfung fließen unmittelbar in die Verhandlung des notariellen Kaufvertrags ein. Da der Verkäufer im Regelfall keine Garantien für den baulichen Zustand übernimmt, müssen identifizierte Risiken über Kaufpreisanpassungen oder gezielte Freistellungen abgebildet werden.

Der Vertrag muss die Voraussetzungen für die Kaufpreisfälligkeit detailliert festlegen. Üblicherweise wird der Kaufpreis erst fällig, wenn die Auflassungsvormerkung im Grundbuch eingetragen ist, alle behördlichen Negativzeugnisse über gesetzliche Vorkaufsrechte vorliegen und die Lastenfreistellungserklärungen der Grundpfandrechtsgläubiger beim Notar hinterlegt sind.

Der Nutzen-Lasten-Wechsel, also der Übergang von Mieteinnahmen, Betriebs- und Instandhaltungskosten sowie der Verkehrssicherungspflichten, sollte exakt auf den Tag der vollständigen Kaufpreiszahlung terminiert werden.

Strukturierter Ablauf sichert die Investition

Der Ankauf gewerblicher Immobilien erfordert ein systematisches Vorgehen unter Einbindung technischer und juristischer Fachleute. Ungeprüfte Übernahmen bergen erhebliche finanzielle Risiken, die sich nach der Beurkundung kaum noch korrigieren lassen.

Eine fundierte Vorprüfung der Register, eine genaue Analyse der Bestandsverträge und ein ausgewogener Kaufvertrag bilden das Fundament für eine wirtschaftlich tragfähige Liegenschaftsinvestition.

Hinweis: Allgemeine Information, keine Rechtsberatung. Demo-Inhalt.